Der Unterschied in einem Satz
Gefördert heißt: Die Stadt hat den Bau mit günstigen Darlehen oder Zuschüssen finanziert, und im Gegenzug sind Miete und Vergabe geregelt. Freifinanziert heißt: Der Bauträger hat ohne Wohnbauförderung gebaut, und die Wohnung wird an den Meistbietenden vermietet oder verkauft. Gebaut werden geförderte Wohnungen meist von gemeinnützigen Bauvereinigungen, manchmal auch von gewerblichen Bauträgern.
- Geförderte Wohnung: Einkommensgrenze, Hauptwohnsitzpflicht, begrenzte Miete, oft ein Finanzierungsbeitrag, den du großteils zurückbekommst, meist unbefristet.
- Freifinanzierte Wohnung: keine Einkommensgrenze und kein Wohn-Ticket, die Miete ist bei privaten Neubauten frei vereinbar, Befristungen sind häufig.
Wer darf in eine geförderte Wohnung?
Laut Stadt Wien gelten für geförderte Mietwohnungen diese Voraussetzungen:
- Anmelden kannst du dich ab 17, einziehen ab 18 Jahren.
- Das Netto-Jahreseinkommen aller, die einziehen, liegt bis 31. Dezember 2026 höchstens bei 61.280 € für eine Person, 91.320 € für zwei, 103.330 € für drei und 115.360 € für vier Personen, plus 6.730 € für jede weitere.
- Es besteht ein dringender Wohnbedarf.
- Nach dem Einzug meldest du dort deinen Hauptwohnsitz an. Die alte Adresse darf auch nicht als Nebenwohnsitz bleiben, und binnen sechs Monaten musst du dem Bauträger zeigen, dass du die alte Wohnung aufgegeben hast.
- Über die Wohnberatung Wien brauchst du zusätzlich ein Wiener Wohn-Ticket mit zwei Jahren durchgehendem Hauptwohnsitz in Wien und einem passenden Aufenthaltsstatus.
Zwei Wege hinein: Wohnberatung oder Bauträger
Bei jedem geförderten Neubauprojekt darf die Stadt einen Teil der Wohnungen vergeben, laut Wohnberatung Wien rund ein Drittel bis die Hälfte. Diese Wohnungen vergibt die Wohnberatung Wien über das Wohn-Ticket nach Bonuspunkten, wie bei der Gemeindewohnung. Die übrigen vergibt der Bauträger selbst, oft nach dem Datum der Vormerkung. Einkommen und Hauptwohnsitz prüft er trotzdem.
Melde dich deshalb parallel an: mit Wohn-Ticket bei der Wohnberatung und direkt bei mehreren Bauvereinigungen, die in deinem Wunschbezirk bauen. Die Projekte in Planung und Bau stehen in der Wohnungssuche der Wohnberatung Wien, mit Bauträger, Bezugstermin, Eigenmitteln und Miete pro m².
Eigenmittel, Finanzierungsbeitrag und das Darlehen der Stadt
Bei vielen geförderten Wohnungen zahlst du beim Einzug einen Finanzierungsbeitrag, auch Eigenmittel genannt: einen Anteil an den Bau- und Grundkosten. Beim Auszug bekommst du ihn binnen acht Wochen zurück, abzüglich 1 % für jedes Jahr ab Fertigstellung des Hauses. Bei SMART-Wohnungen ist er auf 60 € pro m² begrenzt, ihre Mieten sind laut Wohnservice Wien mit Gemeindewohnungen vergleichbar. Rund die Hälfte der SMART-Wohnungen vergibt die Wohnberatung Wien.
Fehlt dir das Geld, kann dir die Stadt mit dem Eigenmittelersatzdarlehen einen Teil der Bau- und Grundkostenbeiträge vorstrecken. Für eine Person liegt die Einkommensgrenze dafür bis Ende 2026 je nach Förderstufe zwischen 28.450 € und 47.510 € netto im Jahr. Du zahlst halbjährlich über 10 bis 25 Jahre zurück, und ziehst du vorher aus, ist der Rest fällig. Beantragen musst du es innerhalb von drei Monaten nach dem Vertragsabschluss.
Was kosten die beiden im Vergleich?
Ein Beispiel aus Liesing: Im Projekt Mona's Liesing (In der Wiesen 26–32, Fertigstellung voraussichtlich 2029) rechnen die gemeinnützigen Bauträger mit rund 10 € bzw. 12 € pro m² brutto für SMART- und übrige geförderte Wohnungen (Angabe des Bauträgers, Stand Oktober 2026), bei rund 60 € bzw. 100 € Finanzierungsbeitrag pro m².
Am privaten Markt liegt die Median-Bruttomiete gerade bei 22,1 € pro m² für ganz Wien, im Bezirk Donaustadt bei 25,4 €/m² und in Liesing bei 19,0 €/m² (FlatDrop-Daten aus den Inseraten aus den letzten 30 Tagen, Stand 30. Oktober 2026). In diesen Zahlen stecken freifinanzierte Neubauten genauso wie Altbauwohnungen. Alle Bezirke findest du unter Mietpreise nach Bezirk.
Freifinanziert: was für dich gilt
Baut ein privater Bauträger ohne Förderung, gilt für die Mietwohnung meist nur die Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes: Die Miete ist frei vereinbar, eine Befristung muss aber trotzdem mindestens drei Jahre laufen, seit 2026 fünf, wenn ein Unternehmen vermietet. Die Kaution beträgt meist drei Monatsmieten, und eine Provision zahlt seit Juli 2023 in der Regel, wer den Makler beauftragt hat.
Auch gemeinnützige Bauvereinigungen bauen manchmal freifinanziert. Mietest du direkt von ihnen, gilt laut Arbeiterkammer trotzdem das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz mit kostendeckender Miete, nur die Bedingungen der Förderung wie die Einkommensgrenze fallen weg. Freifinanzierte Genossenschaftswohnungen haben dafür oft einen höheren Finanzierungsbeitrag.
Neubau in Donaustadt und Liesing
In Donaustadt und Liesing entstehen gerade große neue Wohngebiete, mit geförderten und freifinanzierten Wohnungen oft im selben Quartier. In der Donaustadt entstehen entlang der U2 die Seestadt Aspern und das neue Quartier am Oberen Hausfeld. In Liesing wächst rund um die U6-Station Erlaaer Straße das Gebiet In der Wiesen, wo laut WBV-GPA rund 1.600 neue Wohnungen entstehen. Nicht weit davon steht der Wohnpark Alterlaa, eine große gemeinnützige Anlage aus den 1970er- und 1980er-Jahren.
Freifinanzierte Neubauwohnungen aus diesen Gebieten landen auf den großen Portalen, du findest sie unter den aktuellen Mietwohnungen. Geförderte Wohnungen findest du dort selten, am ehesten Wiedervermietungen oder sofort verfügbare Wohnungen der Bauvereinigungen. Bei FlatDrop markieren wir Inserate, die ein Wohn-Ticket verlangen oder einen sehr hohen Finanzierungsbeitrag haben.
Woran du die Art im Inserat erkennst
- „Gefördert“, „Wohnbauförderung“, „SMART“ oder „Superförderung“ im Text und eine Einkommensgrenze: geförderte Wohnung.
- „Finanzierungsbeitrag“, „Eigenmittel“ oder „Genossenschaftsanteil“ zeigen eine gemeinnützige Bauvereinigung, gefördert oder nicht.
- „Freifinanziert“, „Erstbezug“ und eine Kaution statt Eigenmitteln: meist ein privates Neubauprojekt.
- Steht nichts dabei, frag nach. Gefördert oder nicht bestimmt, welche Regeln für Miete und Vertrag gelten.