Was ist die Mietpreisbremse?
Gemeint ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (BGBl. I Nr. 114/2025), das der Nationalrat am 11. Dezember 2025 beschlossen hat. Sein Kern ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz: Es begrenzt, wie stark eine vereinbarte Wertsicherung (Indexklausel) die Miete erhöhen darf. Dazu kommen gedeckelte Richtwerte und Kategoriebeträge und eine längere Mindestbefristung.
Die Bremse erhöht nichts von selbst. Steht in deinem Vertrag keine Wertsicherungsklausel, darf die Miete auch weiterhin nicht wegen der Inflation steigen.
Gilt sie für meine Wohnung?
Ja, wenn du eine Wohnung in Haupt- oder Untermiete hast, die ganz oder teilweise unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Das sind in Wien fast alle Mietwohnungen:
- Altbauwohnungen mit Richtwert- oder Kategoriemiete (Vollanwendung des MRG)
- freie Mieten, etwa in nicht geförderten Neubauten oder in vermieteten Eigentumswohnungen in neueren Häusern (Teilanwendung des MRG)
- neue und alte Verträge: Auch Verträge von vor 2026 sind erfasst
Welche Wohnungen sind ausgenommen?
Mietverhältnisse ganz außerhalb des MRG, zum Beispiel in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen oder eine Ferienwohnung. Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen fallen meist auch nicht darunter, für sie gelten eigene Regeln im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz. Ob dein Vertrag dazugehört, sagt dir die Mieterhilfe der Stadt Wien kostenlos.
Wann und wie stark darf die Miete steigen?
Für alle erfassten Verträge gilt:
- Eine Indexerhöhung ist nur einmal im Jahr möglich, am 1. April. Sieht dein Vertrag einen anderen Termin vor, verschiebt sich die Erhöhung auf den nächsten 1. April.
- Maßstab ist die durchschnittliche Inflation (VPI) des Vorjahres.
- Bis 3 % darf sie voll weitergegeben werden, was darüber liegt, nur zur Hälfte. Bei 5 % Inflation steigt die Miete also höchstens um 4 %.
- Ein neuer Vertrag wird frühestens am 1. April des Folgejahres erhöht, und dann nur anteilig für die vollen Monate seit Vertragsbeginn.
- Auch eine Staffelmiete, deren feste Stufen die Inflation vorwegnehmen, ist an diese Grenze gebunden.
- Ergibt deine Klausel weniger, gilt der niedrigere Wert. Die Bremse deckelt nur, sie erhöht nie.
Was gilt für Richtwert- und Kategoriemieten?
Bei Wohnungen in Vollanwendung des MRG gelten zusätzliche Deckel: Die Inflation von 2025 darf höchstens mit 1 % weitergegeben werden (frühestens ab 1. April 2026), die von 2026 höchstens mit 2 % (frühestens ab 1. April 2027). Ab 2028 gilt auch hier die Regel 3 % plus die Hälfte darüber.
Auch die Richtwerte selbst steigen nur so stark: Der Wiener Richtwert liegt seit 1. April 2026 bei 6,74 € pro m² statt 6,67 €, der Kategoriebetrag A bei 4,51 € statt 4,47 €. Bei diesen Mieten muss der Vermieter die Erhöhung schriftlich verlangen, mindestens 14 Tage vor dem Zinstermin, also meist frühestens mit der Miete für Mai.
Rechenbeispiel für April 2026
Die Inflation 2025 lag laut Statistik Austria bei 3,6 %. Bei einer freien Miete von 1.000 € ohne Betriebskosten heißt das am 1. April 2026: höchstens 3 % plus die Hälfte von 0,6 %, also rund 3,3 % oder etwa 33 € mehr. Bei einer Richtwertmiete von 1.000 € sind es höchstens 1 %, also 10 €.
Wurde deine Miete 2025 schon einmal erhöht, zählt nur der Teil von 2025, den diese Erhöhung noch nicht enthalten hat. Betriebskosten sind keine Indexerhöhung: Sie werden nach den tatsächlichen Kosten abgerechnet und können unabhängig davon steigen.
Befristung: jetzt mindestens fünf Jahre
Seit 1. Jänner 2026 muss ein befristeter Mietvertrag im MRG mindestens fünf Jahre laufen, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist, etwa eine Immobilienfirma oder in der Regel auch, wer in einem Haus mehr als fünf Wohnungen vermietet. Private Vermieter dürfen weiter auf drei Jahre befristen. Wird ein alter Dreijahresvertrag jetzt verlängert, gilt bei Unternehmern ebenfalls die Fünf-Jahres-Frist. Mehr dazu im Ratgeber zur Befristung.
Was tun, wenn die Erhöhung zu hoch ist?
Rechne zuerst selbst nach. Kommt die Erhöhung zu früh oder ist sie zu hoch:
- Schreib dem Vermieter, rechne die zulässige Erhöhung vor und zahle den strittigen Teil nur unter Vorbehalt.
- Hol dir kostenlose Beratung bei der Mieterhilfe der Stadt Wien oder der Arbeiterkammer.
- Bei Altbau-Mieten kannst du die Miete bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) prüfen lassen.
- Ob deine Miete selbst zu hoch ist, etwa im Altbau, zeigt der Ratgeber zur Mietzinsüberprüfung.
- Ob deine Miete insgesamt zum Markt passt, zeigt der Miet-Check.