Разница одним предложением
Субсидируемая значит: город профинансировал строительство дешёвыми кредитами или грантами, а взамен аренда и распределение квартир регулируются. Свободно финансируемая значит: застройщик строил без жилищной субсидии, и квартиру сдают или продают по рыночной цене. Субсидируемые квартиры в основном строят некоммерческие жилищные объединения, иногда и коммерческие застройщики.
- Субсидируемая квартира: порог дохода, обязанность сделать её основным местом жительства, ограниченная аренда, часто финансовый взнос, который вы в основном получите обратно, чаще всего бессрочный договор.
- Свободно финансируемая квартира: ни порога дохода, ни Wohn-Ticket; в частных новостройках аренду договаривают свободно, срочные договоры встречаются часто.
Кто может заселиться в субсидируемую квартиру?
По данным города Вены, для субсидируемых арендных квартир действуют такие условия:
- Зарегистрироваться можно с 17 лет, заселиться с 18.
- Чистый годовой доход всех, кто заселяется, до 31 декабря 2026 года не превышает 61 280 € для одного человека, 91 320 € для двух, 103 330 € для трёх и 115 360 € для четырёх, плюс 6 730 € на каждого следующего.
- Есть срочная потребность в жилье.
- После заселения вы регистрируете там основное место жительства. Старый адрес нельзя оставить даже как дополнительный, и в течение шести месяцев нужно показать застройщику, что вы отказались от прежней квартиры.
- Для квартир, которые распределяет Wohnberatung Wien, нужен ещё Wiener Wohn-Ticket: два года непрерывного основного места жительства в Вене и подходящий статус пребывания.
Два пути: Wohnberatung или застройщик
В каждой субсидируемой новостройке город может распределить часть квартир, по данным Wohnberatung Wien примерно от трети до половины. Эти квартиры Wohnberatung распределяет через Wohn-Ticket по бонусным баллам, как и муниципальные квартиры. Остальные застройщик распределяет сам, часто по дате регистрации, но доход и основное место жительства всё равно проверяет.
Поэтому регистрируйтесь параллельно: с Wohn-Ticket в Wohnberatung и напрямую в нескольких жилищных объединениях, которые строят в нужном районе. Проекты в планировании и строительстве есть в поиске квартир Wohnberatung Wien: с застройщиком, датой заселения, собственными средствами и арендой за м². Как устроены кооперативные квартиры, от взноса до права выкупа, объясняет отдельный справочник.
Собственные средства, финансовый взнос и заём города
Во многих субсидируемых квартирах при заселении платят финансовый взнос (Finanzierungsbeitrag, или Eigenmittel): долю стоимости строительства и земли. При выезде вы получаете его обратно в течение восьми недель, минус 1 % за каждый год с момента сдачи дома. Для SMART-квартир он ограничен 60 € за м², а их аренда, по данным Wohnservice Wien, сравнима с муниципальными квартирами. Примерно половину SMART-квартир распределяет Wohnberatung Wien.
Если денег не хватает, город может одолжить часть взноса через Eigenmittelersatzdarlehen. Для одного человека порог дохода для этого до конца 2026 года составляет от 28 450 € до 47 510 € чистыми в год, в зависимости от уровня субсидии. Возвращаете раз в полгода в течение 10–25 лет, а если выезжаете раньше, остаток нужно погасить сразу. Подать заявление нужно в течение трёх месяцев после подписания договора.
Сколько стоят оба варианта?
Пример из Лизинга: в проекте Mona's Liesing (In der Wiesen 26–32, завершение ожидают в 2029 году) некоммерческие застройщики рассчитывают примерно на 10 € и 12 € за м² брутто для SMART-квартир и остальных субсидируемых (данные застройщика, на октябрь 2026 года), при финансовом взносе около 60 € или 100 € за м².
На частном рынке медианная аренда брутто сейчас 22,1 € за м² по всей Вене, 25,4 €/m² в районе Донауштадт и 19,0 €/m² в районе Лизинг (данные FlatDrop из объявлений за последние 30 дней, на 30 октября 2026 г.). В эти цифры входят и свободно финансируемые новостройки, и старые дома. Все районы смотрите на странице цены по районам.
Свободно финансируемая квартира: что действует для вас
Если частный застройщик строит без субсидии, на арендную квартиру обычно распространяется только частичное действие MRG: аренду договаривают свободно, но срочный договор всё равно должен длиться не меньше трёх лет, а с 2026 года пяти, если сдаёт предприятие. Залог обычно равен трём месячным арендам, а комиссию с июля 2023 года в основном платит тот, кто нанял маклера.
Некоммерческие жилищные объединения тоже иногда строят без субсидии. Если вы арендуете напрямую у них, по данным Arbeiterkammer всё равно действует закон о некоммерческом жилье (WGG) с арендой по себестоимости; отпадают только условия субсидии, например порог дохода. Зато финансовый взнос в таких кооперативных квартирах часто выше.
Новостройки в Донауштадте и Лизинге
В Донауштадте и Лизинге сейчас вырастают большие новые жилые районы, часто с субсидируемыми и свободно финансируемыми квартирами в одном квартале. В Донауштадте вдоль U2 растут Seestadt Aspern и новый квартал Oberes Hausfeld. В Лизинге у станции U6 Erlaaer Straße строится район In der Wiesen, где, по данным WBV-GPA, появится около 1 600 новых квартир. Неподалёку стоит Wohnpark Alterlaa, большой некоммерческий комплекс 1970–1980-х годов.
Свободно финансируемые новостройки из этих районов попадают на большие порталы, так что ищите их среди объявлений: квартиры онлайн сейчас. Субсидируемые квартиры там встречаются редко, разве что повторная сдача или квартиры, свободные сразу, от жилищных объединений. FlatDrop отмечает объявления, которые требуют Wohn-Ticket или имеют очень высокий финансовый взнос.
Как распознать по объявлению
- «Gefördert», «Wohnbauförderung», «SMART» или «Superförderung» в тексте и порог дохода: субсидируемая квартира.
- «Finanzierungsbeitrag», «Eigenmittel» или «Genossenschaftsanteil» указывают на некоммерческое жилищное объединение, с субсидией или без.
- «Freifinanziert», «Erstbezug» (первое заселение) и залог вместо собственных средств: обычно частная новостройка.
- Если ничего не указано, спросите. От того, субсидируемая квартира или нет, зависит, какие правила действуют для аренды и договора.