Різниця одним реченням
Субсидована означає: місто профінансувало будівництво дешевими кредитами чи грантами, а натомість оренда й розподіл квартир регулюються. Вільно фінансована означає: забудовник будував без житлової субсидії, і квартиру здають або продають за ринковою ціною. Субсидовані квартири здебільшого будують неприбуткові житлові товариства, інколи й комерційні забудовники.
- Субсидована квартира: межа доходу, обов'язок зробити її основним місцем проживання, обмежена оренда, часто фінансовий внесок, який ви здебільшого отримаєте назад, переважно безстроковий договір.
- Вільно фінансована квартира: жодної межі доходу й жодного Wohn-Ticket; у приватних новобудовах оренду домовляють вільно, строкові договори трапляються часто.
Хто може заселитися в субсидовану квартиру?
За даними міста Відня, для субсидованих орендних квартир діють такі умови:
- Зареєструватися можна з 17 років, заселитися з 18.
- Чистий річний дохід усіх, хто заселяється, до 31 грудня 2026 року не перевищує 61 280 € для однієї особи, 91 320 € для двох, 103 330 € для трьох і 115 360 € для чотирьох, плюс 6 730 € на кожну наступну.
- Є нагальна потреба в житлі.
- Після заселення ви реєструєте там основне місце проживання. Стара адреса не може лишитися навіть як додаткова, і протягом шести місяців треба показати забудовнику, що ви відмовилися від старої квартири.
- Для квартир, які розподіляє Wohnberatung Wien, потрібен ще Wiener Wohn-Ticket: два роки безперервного основного місця проживання у Відні й відповідний статус перебування.
Два шляхи: Wohnberatung або забудовник
У кожній субсидованій новобудові місто може розподілити частину квартир, за даними Wohnberatung Wien приблизно від третини до половини. Ці квартири Wohnberatung розподіляє через Wohn-Ticket за бонусними балами, як і муніципальні квартири. Решту забудовник розподіляє сам, часто за датою реєстрації, але дохід і основне місце проживання все одно перевіряє.
Тому реєструйтеся паралельно: з Wohn-Ticket у Wohnberatung і напряму в кількох житлових товариствах, які будують у бажаному районі. Проєкти, що плануються і будуються, є в пошуку квартир Wohnberatung Wien: із забудовником, датою заселення, власними коштами й орендою за м². Як влаштовані кооперативні квартири, від внеску до права викупу, пояснює окремий порадник.
Власні кошти, фінансовий внесок і позика міста
У багатьох субсидованих квартирах при заселенні платять фінансовий внесок (Finanzierungsbeitrag, або Eigenmittel): частку вартості будівництва й землі. При виїзді ви отримуєте його назад протягом восьми тижнів, мінус 1 % за кожен рік від завершення будинку. Для SMART-квартир він обмежений 60 € за м², а їхня оренда, за даними Wohnservice Wien, порівнянна з муніципальними квартирами. Приблизно половину SMART-квартир розподіляє Wohnberatung Wien.
Якщо грошей бракує, місто може позичити частину внеску через Eigenmittelersatzdarlehen. Для однієї особи межа доходу для цього до кінця 2026 року становить від 28 450 € до 47 510 € чистими на рік, залежно від рівня субсидії. Повертаєте раз на пів року протягом 10–25 років, а якщо виїжджаєте раніше, решту треба сплатити одразу. Подати заяву треба протягом трьох місяців після підписання договору.
Скільки коштують обидва варіанти?
Приклад із Лізінга: у проєкті Mona's Liesing (In der Wiesen 26–32, завершення очікують у 2029 році) неприбуткові забудовники розраховують приблизно на 10 € і 12 € за м² брутто для SMART-квартир та інших субсидованих (дані забудовника, станом на жовтень 2026 року), при фінансовому внеску близько 60 € або 100 € за м².
На приватному ринку медіанна оренда брутто зараз 22,1 € за м² по всьому Відню, 25,4 €/m² у районі Донауштадт і 19,0 €/m² у районі Лізінг (дані FlatDrop з оголошень за останні 30 днів, станом на 30 жовтня 2026 р.). У ці цифри входять і вільно фінансовані новобудови, і старі будинки. Усі райони дивіться на сторінці ціни за районами.
Вільно фінансована квартира: що діє для вас
Якщо приватний забудовник будує без субсидії, на орендну квартиру зазвичай поширюється лише часткова дія MRG: оренду домовляють вільно, але строковий договір все одно має тривати щонайменше три роки, а з 2026 року п'ять, якщо здає підприємство. Застава зазвичай дорівнює трьом місячним орендам, а комісію з липня 2023 року здебільшого платить той, хто найняв маклера.
Неприбуткові житлові товариства теж інколи будують без субсидії. Якщо ви орендуєте напряму в них, за даними Arbeiterkammer усе одно діє закон про неприбуткове житло (WGG) з орендою за собівартістю; відпадають лише умови субсидії, як-от межа доходу. Натомість фінансовий внесок у таких кооперативних квартирах часто вищий.
Новобудови в Донауштадті й Лізінгу
У Донауштадті й Лізінгу зараз виростають великі нові житлові райони, часто із субсидованими й вільно фінансованими квартирами в одному кварталі. У Донауштадті вздовж U2 ростуть Seestadt Aspern і новий квартал Oberes Hausfeld. У Лізінгу біля станції U6 Erlaaer Straße розбудовується район In der Wiesen, де, за даними WBV-GPA, з'явиться близько 1 600 нових квартир. Неподалік стоїть Wohnpark Alterlaa, великий неприбутковий комплекс 1970–1980-х років.
Вільно фінансовані новобудови з цих районів потрапляють на великі портали, тож шукайте їх серед оголошень: квартири онлайн зараз. Субсидовані квартири там трапляються рідко, хіба що повторна здача або квартири, вільні одразу, від житлових товариств. FlatDrop позначає оголошення, які вимагають Wohn-Ticket або мають дуже високий фінансовий внесок.
Як розпізнати за оголошенням
- «Gefördert», «Wohnbauförderung», «SMART» чи «Superförderung» у тексті й межа доходу: субсидована квартира.
- «Finanzierungsbeitrag», «Eigenmittel» або «Genossenschaftsanteil» вказують на неприбуткове житлове товариство, із субсидією чи без.
- «Freifinanziert», «Erstbezug» (перше заселення) і застава замість власних коштів: зазвичай приватна новобудова.
- Якщо нічого не вказано, запитайте. Від того, субсидована квартира чи ні, залежить, які правила діють для оренди й договору.