Vollanwendung: der volle Schutz
Das ganze MRG gilt vor allem für Mietwohnungen in Häusern, die vor Mitte 1953 bewilligt wurden, und für vermietete Eigentumswohnungen in Häusern aus der Zeit vor Mai 1945. Auch Mietwohnungen in Neubauten, die mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, fallen nicht unter die Ausnahmen. Für dich bedeutet die Vollanwendung:
- Die Miete hat eine Obergrenze. Im Altbau ist das meist der Richtwert, in Wien 6,74 € pro m² netto seit 1. April 2026, plus gesetzliche Zu- und Abschläge.
- Du kannst die Miete kostenlos bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen und Zuviel-Gezahltes zurückfordern.
- Betriebskosten darf der Vermieter nur nach dem Katalog des Gesetzes verrechnen.
- Eine Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung ist verboten.
- Kündigungsschutz, Mindestbefristung und die Regeln zur Kaution gelten auch hier.
Teilanwendung: Schutz ohne Preisgrenze
Nur einige Paragrafen des MRG gelten für diese Wohnungen:
- Mietwohnungen in Neubauten ohne Förderung, deren Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erteilt wurde
- vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die nach dem 8. Mai 1945 bewilligt wurden
- ausgebaute Dachböden mit Baubewilligung nach 2001 und Zubauten mit Baubewilligung nach dem 30. September 2006
Was bei Teilanwendung gilt und was nicht
Es gelten der Kündigungsschutz, die Regeln zur Befristung (mindestens drei Jahre, bei Unternehmen als Vermieter seit 2026 fünf), die Rückzahlung der Kaution und das Eintrittsrecht von Angehörigen im Todesfall. Seit 2026 begrenzt außerdem die Mietpreisbremse, wie stark eine Indexklausel die Miete erhöhen darf.
Es gibt aber keine gesetzliche Obergrenze für die Miete, keinen Betriebskostenkatalog und kein Ablöseverbot nach dem MRG. Eine Mietzinsüberprüfung bei der Schlichtungsstelle ist hier in der Regel nicht möglich, weil es keinen gesetzlichen Höchstpreis gibt.
Vollausnahme: das MRG gilt gar nicht
Dann gelten nur der Vertrag und das allgemeine Zivilrecht (ABGB). Ganz ausgenommen sind zum Beispiel:
- Heime, etwa für Studierende, Lehrlinge oder ältere Menschen. Für ein Studentenheim gilt ein eigenes Gesetz.
- Dienstwohnungen, die du wegen deines Jobs bekommst
- Ferien- und Zweitwohnungen für Urlaub oder Freizeit
- Zweitwohnungen aus beruflichen Gründen, wenn der Vertrag auf höchstens sechs Monate befristet ist
- Häuser mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen, ein später ausgebauter Dachboden zählt dabei nicht mit
Und Genossenschaftswohnungen?
Für Genossenschaftswohnungen und andere Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen gilt zuerst das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das viele Schutzregeln des MRG übernimmt. Die Miete richtet sich dort nach den Kosten, nicht nach dem Richtwert, und eine verbotene Ablöse kannst du ebenfalls zurückfordern.
So findest du heraus, was für deine Wohnung gilt
- Frag nach dem Baujahr des Hauses, besser nach dem Jahr der Baubewilligung, und ob es mit Wohnbauförderung gebaut wurde. Oft steht das schon im Inserat oder im Energieausweis.
- Kläre, ob du eine Eigentumswohnung mietest. Das steht im Grundbuch, und meist weiß es die Hausverwaltung.
- Zähl die Wohnungen im Haus: Bei höchstens zwei gilt das MRG gar nicht.
- Im Zweifel prüft die Mieterhilfe der Stadt Wien kostenlos, welcher Teil des Gesetzes gilt, bevor du einen Antrag stellst.