Schritt 1: Welche Regel gilt für deine Wohnung?
Entscheidend sind Baujahr und Art des Hauses. Ausnahmen gibt es, etwa für spätere Dachgeschossausbauten:
- Mietwohnung in einem Altbau, der vor dem 9. Mai 1945 errichtet wurde, gemietet ab 1. März 1994: meist Richtwertmietzins, die Miete ist gesetzlich begrenzt.
- Wohnung der Kategorie D, also ohne WC oder Wasser in der Wohnung: ein fester, sehr niedriger Höchstbetrag.
- Neubauwohnung ohne Förderung (Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953) oder Eigentumswohnung in einem Haus von nach 1945: freier Mietzins, keine gesetzliche Obergrenze.
- Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen: eigene Mietzinsregeln, frag bei Wiener Wohnen oder deiner Genossenschaft nach.
- Ein- und Zweifamilienhäuser und Ferienwohnungen: ganz außerhalb des Mietrechtsgesetzes.
Schritt 2: Die Richtwertmiete nachrechnen
Der Wiener Richtwert liegt seit 1. April 2026 bei 6,74 € pro m² und Monat. Das ist der Ausgangswert für eine durchschnittliche Wohnung der Kategorie A, nicht schon die erlaubte Miete. Dazu kommen Zuschläge, etwa für Lift, Balkon, einen guten Zustand des Hauses oder eine überdurchschnittliche Lage, und Abschläge, etwa für Kategorie B oder C, einen schlechten Zustand oder ein fehlendes Kellerabteil. Maßgeblich ist der Zustand bei Vertragsabschluss.
Die Stadt Wien und die Mieterhilfe bieten dafür kostenlose Mietenrechner. Verglichen wird nur der Hauptmietzins, also ohne Betriebskosten, Heizung und Umsatzsteuer.
Schritt 3: Die häufigsten Fehler im Vertrag
Diese Punkte machen eine Altbaumiete besonders oft zu hoch:
- Lagezuschlag ohne Begründung: Er ist nur bei überdurchschnittlicher Lage erlaubt, und der Vermieter muss ihn spätestens bei Vertragsabschluss schriftlich ankündigen und begründen.
- Lagezuschlag im Gründerzeitviertel: In Vierteln mit Häusern überwiegend aus 1870 bis 1917 ist er grundsätzlich nicht vorgesehen.
- Fehlender Befristungsabschlag: Bei einem befristeten Vertrag muss die Richtwertmiete um 25 % niedriger sein, egal wie lang die Befristung ist.
- Zuschläge für Ausstattung, die es bei Vertragsbeginn noch nicht gab.
- Indexerhöhungen über dem, was die Mietpreisbremse seit 2026 erlaubt.
Schritt 4: Prüfen lassen und Geld zurückholen
Lass dich zuerst kostenlos von der Mieterhilfe der Stadt Wien beraten (01 4000 8000). Dann stellst du bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) einen schriftlichen Antrag auf Überprüfung des Hauptmietzinses, auch online. Das Verfahren dort ist kostenlos, ein Anwalt ist nicht nötig. Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, müsst ihr den Antrag gemeinsam stellen.
Ist die Miete zu hoch, gilt die Vereinbarung nur bis zum erlaubten Betrag, und du bekommst zu viel Gezahltes zurück. Erst wenn eine Seite mit der Entscheidung nicht einverstanden ist, geht der Fall ans Bezirksgericht; dort fallen Gebühren und oft Kosten für ein Gutachten an.
Welche Fristen gelten?
Verpasst du die Frist, kannst du die Miete in der Regel nicht mehr prüfen lassen:
- Unbefristeter Vertrag: Antrag innerhalb von drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung, meist also ab Vertragsbeginn. Zurück gibt es höchstens die drei Jahre vor dem Antrag.
- Befristeter Vertrag: Antrag spätestens sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses oder nach der Umwandlung in ein unbefristetes. Zurück gibt es höchstens die zehn Jahre vor dem Antrag.
- Wer befristet wohnt, muss also nicht während der Mietdauer streiten und seine Verlängerung riskieren.
Und bei einer freien Miete?
Für freie Mieten gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Prüfen lassen kannst du aber, ob Indexerhöhungen und Vertragsklauseln stimmen. Ob deine Miete zum Markt passt, zeigt der Vergleich: Die Median-Bruttomiete in Wien liegt gerade bei 22,2 € pro m² (Stand 27. Oktober 2026). Im Miet-Check gibst du Bezirk, Größe und Bruttomiete ein und siehst, wo du im Vergleich zu den aktuellen Inseraten im Bezirk liegst.
Der Miet-Check vergleicht mit Angebotsmieten, nicht mit dem gesetzlichen Höchstwert. Bei einer Altbauwohnung gilt deshalb Schritt 2: Auch eine Miete unter dem Marktschnitt kann über dem Richtwert liegen.