Шаг 1: Какое правило действует для твоей квартиры?
Решают год постройки и тип дома. Есть исключения, например для позже надстроенных мансард:
- Арендная квартира в старом доме, построенном до 9 мая 1945 года, арендованная с 1 марта 1994 года: в основном аренда Richtwert, ограниченная законом.
- Квартира категории D, то есть без туалета или воды в самой квартире: фиксированная, очень низкая максимальная сумма.
- Новостройка без субсидий (разрешение на строительство после 30 июня 1953 года) или квартира-собственность в доме после 1945 года: свободная аренда без законной верхней границы.
- Муниципальные и кооперативные квартиры: свои правила, спрашивай в Wiener Wohnen или в своём кооперативе.
- Одно- и двухквартирные дома и квартиры для отдыха: полностью вне закона об аренде.
Шаг 2: Пересчитать аренду Richtwert
Венский Richtwert с 1 апреля 2026 года составляет 6,74 € за м² в месяц. Это исходное значение для средней квартиры категории A, а ещё не разрешённая аренда. К нему добавляют надбавки, например за лифт, балкон, хорошее состояние дома или расположение лучше среднего, и вычитают скидки, например за категорию B или C, плохое состояние или отсутствие кладовой в подвале. Важно состояние на момент заключения договора.
Город Вена и Mieterhilfe предлагают для этого бесплатные калькуляторы (Mietenrechner). Сравнивают только основную аренду (Hauptmietzins), без эксплуатационных расходов, отопления и НДС.
Шаг 3: Самые частые ошибки в договоре
Из-за этих пунктов аренда в старом доме чаще всего слишком высокая:
- Надбавка за расположение (Lagezuschlag) без обоснования: она разрешена только при расположении лучше среднего, и арендодатель должен письменно объявить и обосновать её не позже заключения договора.
- Надбавка за расположение в квартале эпохи грюндерства: в кварталах с домами в основном 1870–1917 годов она в принципе не предусмотрена.
- Нет скидки за срочный договор: при срочном договоре аренда Richtwert должна быть на 25 % ниже, каким бы длинным ни был срок.
- Надбавки за оснащение, которого в начале аренды ещё не было.
- Индексация сверх того, что с 2026 года разрешает тормоз аренды (Mietpreisbremse).
Шаг 4: Проверить и вернуть деньги
Сначала получи бесплатную консультацию в Mieterhilfe города Вены (01 4000 8000). Затем подай в арбитражную службу по жилищным вопросам (Schlichtungsstelle, MA 50) письменное заявление о проверке основной аренды, также онлайн. Процедура там бесплатная, адвокат не нужен. Если в договоре несколько человек, заявление нужно подать вместе.
Если аренда слишком высокая, договорённость действует только до разрешённой суммы, и ты получаешь переплату обратно. Только если одна из сторон не согласна с решением, дело идёт в районный суд, где есть сборы и часто расходы на экспертизу.
Какие сроки действуют?
Если пропустишь срок, проверить аренду обычно уже не получится:
- Бессрочный договор: заявление в течение трёх лет с согласования аренды, то есть обычно с начала аренды. Возвращают максимум три года до заявления.
- Срочный договор: заявление не позже шести месяцев после окончания аренды или перехода в бессрочный договор. Возвращают максимум десять лет до заявления.
- Так что при срочном договоре не нужно спорить во время аренды и рисковать продлением.
А если аренда свободная?
Для свободных аренд законной верхней границы нет. Но проверить можно, правильны ли индексация и пункты договора. Соответствует ли аренда рынку, покажет сравнение: медианная аренда брутто в Вене сейчас 22,2 € за м² (на 27 октября 2026 г.). В проверке аренды (Miet-Check) вводишь район, площадь и аренду брутто и видишь, где ты относительно актуальных объявлений в районе.
Miet-Check сравнивает с ценами в объявлениях, а не с законным максимумом. Поэтому для квартиры в старом доме действует шаг 2: даже аренда ниже рыночной может быть выше Richtwert.