Что такое тормоз аренды?
Речь о 5-м законе о смягчении инфляции в арендном праве (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025), который парламент принял 11 декабря 2025 года. Его основа — новый закон Mieten-Wertsicherungsgesetz: он ограничивает, насколько согласованная индексация (Wertsicherung) может поднять аренду. Кроме того, ограничен рост Richtwert и Kategorie и удлинён минимальный срок договора.
Тормоз сам ничего не повышает. Если в договоре нет пункта об индексации, аренда и дальше не может расти из-за инфляции.
Действует ли он для моей квартиры?
Да, если ты арендуешь или субарендуешь квартиру, на которую полностью или частично распространяется закон об аренде (Mietrechtsgesetz, MRG). В Вене это почти все арендуемые квартиры:
- квартиры в старых домах с арендой Richtwert или Kategorie (полное действие MRG)
- свободные аренды, например в новых домах без субсидий или в сдаваемых квартирах-собственности в более новых домах (частичное действие MRG)
- новые и старые договоры: договоры до 2026 года тоже охвачены
Какие квартиры не охвачены?
Аренды полностью вне MRG, например в доме не более чем с двумя квартирами, или квартира для отдыха. Квартиры некоммерческих жилищных объединений (gemeinnützige Bauvereinigungen) в основном тоже не охвачены, для них действуют свои правила. Охвачен ли твой договор, бесплатно подскажет Mieterhilfe города Вены.
Когда и насколько может вырасти аренда?
Для всех охваченных договоров:
- Индексация возможна только раз в год, 1 апреля. Если в договоре другая дата, повышение переносится на ближайшее 1 апреля.
- Мерило — средняя инфляция (VPI) предыдущего года.
- До 3 % можно передать полностью, всё, что выше, — только наполовину. При инфляции 5 % аренда растёт максимум на 4 %.
- Новый договор впервые повышают не раньше 1 апреля следующего года, и тогда только пропорционально за полные месяцы с начала договора.
- Ступенчатая аренда (Staffelmiete), фиксированные шаги которой закладывают инфляцию, тоже подпадает под эту границу.
- Если по твоему пункту выходит меньше, действует меньшее значение. Тормоз только ограничивает и никогда не повышает.
Что действует для аренд Richtwert и Kategorie?
Для квартир под полным действием MRG есть дополнительные границы: инфляцию 2025 года можно передать максимум как 1 % (не раньше 1 апреля 2026 года), инфляцию 2026 года — максимум как 2 % (не раньше 1 апреля 2027 года). С 2028 года и здесь действует правило: 3 % плюс половина того, что выше.
Сами Richtwerte тоже растут только так: венский Richtwert с 1 апреля 2026 года составляет 6,74 € за м² вместо 6,67 €, Kategorie A — 4,51 € вместо 4,47 €. Для таких аренд арендодатель должен потребовать повышение письменно, минимум за 14 дней до даты оплаты, поэтому обычно не раньше чем с аренды за май.
Пример расчёта на апрель 2026
Инфляция 2025 года, по данным Statistik Austria, составила 3,6 %. Для свободной аренды 1 000 € без коммунальных платежей это значит 1 апреля 2026 года: максимум 3 % плюс половина от 0,6 %, то есть около 3,3 % или примерно на 33 € больше. Для аренды Richtwert в 1 000 € — максимум 1 %, то есть 10 €.
Если аренду в 2025 году уже повышали, считается только та часть 2025 года, которую то повышение ещё не учло. Betriebskosten (эксплуатационные расходы) — это не индексация: их рассчитывают по фактическим затратам, и они могут расти отдельно.
Срочный договор: теперь минимум пять лет
С 1 января 2026 года срочный договор аренды по MRG должен длиться минимум пять лет, если арендодатель — предприниматель, например компания по недвижимости, и, как правило, также тот, кто сдаёт больше пяти квартир в одном доме. Частные арендодатели по-прежнему могут заключать срочный договор на три года. Если старый трёхлетний договор продлевают сейчас, для предпринимателей тоже действует минимум пять лет.
Что делать, если повышение слишком большое?
Сначала посчитай сам. Если повышение пришло слишком рано или слишком большое:
- Напиши арендодателю, приведи допустимое повышение и плати спорную часть только с оговоркой (unter Vorbehalt).
- Получи бесплатную консультацию в Mieterhilfe города Вены или в Arbeiterkammer.
- Для аренд в старых домах можно проверить аренду в арбитражной службе по жилищным вопросам (Schlichtungsstelle, MA 50).
- Если у тебя слишком высокая аренда сама по себе, например в старом доме, шаги проверки описаны в отдельном справочнике.
- Соответствует ли твоя аренда рынку в целом, покажет проверка аренды (Miet-Check).