Крок 1: Яке правило діє для твоєї квартири?
Вирішальні рік будівництва і тип будинку. Є винятки, наприклад для пізніше добудованих мансард:
- Орендована квартира в старому будинку, зведеному до 9 травня 1945 року, орендована з 1 березня 1994 року: здебільшого оренда Richtwert, обмежена законом.
- Квартира категорії D, тобто без туалету або води в самій квартирі: фіксована, дуже низька максимальна сума.
- Новобудова без субсидій (дозвіл на будівництво після 30 червня 1953 року) або квартира-власність у будинку після 1945 року: вільна оренда без законної верхньої межі.
- Муніципальні й кооперативні квартири: власні правила, питай у Wiener Wohnen або у своєму кооперативі.
- Одно- й двоквартирні будинки та квартири для відпочинку: повністю поза законом про оренду.
Крок 2: Перерахувати оренду Richtwert
Віденський Richtwert з 1 квітня 2026 року становить 6,74 € за м² на місяць. Це вихідне значення для середньої квартири категорії A, а ще не дозволена оренда. До нього додають надбавки, наприклад за ліфт, балкон, добрий стан будинку чи розташування, краще за середнє, і віднімають знижки, наприклад за категорію B або C, поганий стан чи відсутність комірки в підвалі. Важить стан на момент укладання договору.
Місто Відень і Mieterhilfe пропонують для цього безкоштовні калькулятори (Mietenrechner). Порівнюють лише основну оренду (Hauptmietzins), без експлуатаційних витрат, опалення й ПДВ.
Крок 3: Найчастіші помилки в договорі
Через ці пункти оренда в старому будинку найчастіше завелика:
- Надбавка за розташування (Lagezuschlag) без обґрунтування: її дозволено лише за розташування, кращого за середнє, і орендодавець має письмово оголосити й обґрунтувати її не пізніше укладання договору.
- Надбавка за розташування в кварталі доби грюндерства: у кварталах з будинками переважно 1870–1917 років її в принципі не передбачено.
- Немає знижки за строковий договір: у строковому договорі оренда Richtwert має бути на 25 % нижчою, хоч би яким довгим був строк.
- Надбавки за обладнання, якого на початку оренди ще не було.
- Індексація понад те, що з 2026 року дозволяє гальмо оренди (Mietpreisbremse).
Крок 4: Перевірити й повернути гроші
Спершу отримай безкоштовну консультацію в Mieterhilfe міста Відень (01 4000 8000). Потім подай до арбітражної служби з житлових питань (Schlichtungsstelle, MA 50) письмову заяву про перевірку основної оренди, також онлайн. Процедура там безкоштовна, адвокат не потрібен. Якщо в договорі кілька людей, заяву треба подати разом.
Якщо оренда завелика, домовленість діє лише до дозволеної суми, і ти отримуєш переплату назад. Лише якщо одна зі сторін не згодна з рішенням, справа йде до районного суду, де є збори й часто витрати на експертизу.
Які строки діють?
Якщо пропустиш строк, перевірити оренду здебільшого вже не вийде:
- Безстроковий договір: заява протягом трьох років від узгодження оренди, тобто зазвичай від початку оренди. Повертають щонайбільше три роки до заяви.
- Строковий договір: заява не пізніше шести місяців після закінчення оренди або переходу в безстроковий договір. Повертають щонайбільше десять років до заяви.
- Тож у строковому договорі не треба сперечатися під час оренди й ризикувати подовженням.
А якщо оренда вільна?
Для вільних оренд законної верхньої межі немає. Але перевірити можна, чи правильні індексація й пункти договору. Чи відповідає оренда ринку, покаже порівняння: медіанна оренда брутто у Відні зараз 22,2 € за м² (станом на 27 жовтня 2026 р.). У перевірці оренди (Miet-Check) вводиш район, площу й оренду брутто і бачиш, де ти щодо актуальних оголошень у районі.
Miet-Check порівнює з цінами в оголошеннях, а не із законним максимумом. Тому для квартири в старому будинку діє крок 2: навіть оренда, нижча за ринкову, може бути вищою за Richtwert.