Що таке гальмо оренди?
Ідеться про 5-й закон про пом'якшення інфляції в орендному праві (5. MILG, BGBl. I Nr. 114/2025), який парламент ухвалив 11 грудня 2025 року. Його основа — новий закон Mieten-Wertsicherungsgesetz: він обмежує, наскільки узгоджена індексація (Wertsicherung) може підняти оренду. Крім того, обмежено зростання Richtwert і Kategorie та подовжено мінімальний строк договору.
Гальмо саме нічого не підвищує. Якщо в договорі немає пункту про індексацію, оренда й надалі не може зростати через інфляцію.
Чи діє воно для моєї квартири?
Так, якщо ти орендуєш або суборендуєш квартиру, на яку повністю чи частково поширюється закон про оренду (Mietrechtsgesetz, MRG). У Відні це майже всі орендовані квартири:
- квартири в старих будинках з орендою Richtwert або Kategorie (повна дія MRG)
- вільні оренди, наприклад у нових будинках без субсидій або в зданих квартирах-власності в новіших будинках (часткова дія MRG)
- нові й старі договори: договори до 2026 року теж охоплено
Які квартири не охоплено?
Оренди повністю поза MRG, наприклад у будинку щонайбільше з двома квартирами, або квартира для відпочинку. Квартири некомерційних житлових об'єднань (gemeinnützige Bauvereinigungen) здебільшого теж не охоплено, для них діють власні правила. Чи охоплено твій договір, безкоштовно підкаже Mieterhilfe міста Відень.
Коли і наскільки може зрости оренда?
Для всіх охоплених договорів:
- Індексація можлива лише раз на рік, 1 квітня. Якщо в договорі інша дата, підвищення переноситься на найближче 1 квітня.
- Мірило — середня інфляція (VPI) попереднього року.
- До 3 % можна передати повністю, усе, що вище, — лише наполовину. За інфляції 5 % оренда зростає щонайбільше на 4 %.
- Новий договір уперше підвищують не раніше 1 квітня наступного року, і тоді лише пропорційно за повні місяці від початку договору.
- Ступінчаста оренда (Staffelmiete), фіксовані кроки якої закладають інфляцію, теж підпадає під цю межу.
- Якщо за твоїм пунктом виходить менше, діє менше значення. Гальмо лише обмежує й ніколи не підвищує.
Що діє для оренд Richtwert і Kategorie?
Для квартир під повною дією MRG є додаткові межі: інфляцію 2025 року можна передати щонайбільше як 1 % (не раніше 1 квітня 2026 року), інфляцію 2026 року — щонайбільше як 2 % (не раніше 1 квітня 2027 року). З 2028 року і тут діє правило: 3 % плюс половина того, що вище.
Самі Richtwerte теж зростають лише так: віденський Richtwert з 1 квітня 2026 року становить 6,74 € за м² замість 6,67 €, Kategorie A — 4,51 € замість 4,47 €. Для таких оренд орендодавець має вимагати підвищення письмово, щонайменше за 14 днів до дати оплати, тож зазвичай не раніше ніж з оренди за травень.
Приклад розрахунку на квітень 2026
Інфляція 2025 року, за даними Statistik Austria, становила 3,6 %. Для вільної оренди 1 000 € без комунальних платежів це означає 1 квітня 2026 року: щонайбільше 3 % плюс половина від 0,6 %, тобто близько 3,3 % або приблизно на 33 € більше. Для оренди Richtwert у 1 000 € — щонайбільше 1 %, тобто 10 €.
Якщо оренду у 2025 році вже підвищували, рахується лише та частина 2025 року, яку те підвищення ще не врахувало. Betriebskosten (експлуатаційні витрати) — це не індексація: їх розраховують за фактичними витратами, і вони можуть зростати окремо.
Строковий договір: тепер щонайменше п'ять років
З 1 січня 2026 року строковий договір оренди за MRG має тривати щонайменше п'ять років, якщо орендодавець — підприємець, наприклад компанія з нерухомості, і, як правило, також той, хто здає понад п'ять квартир в одному будинку. Приватні орендодавці й далі можуть укладати строковий договір на три роки. Якщо старий трирічний договір подовжують зараз, для підприємців теж діє мінімум п'ять років.
Що робити, якщо підвищення завелике?
Спершу порахуй сам. Якщо підвищення прийшло зарано або завелике:
- Напиши орендодавцю, наведи допустиме підвищення і сплачуй спірну частину лише із застереженням (unter Vorbehalt).
- Отримай безкоштовну консультацію в Mieterhilfe міста Відень або в Arbeiterkammer.
- Для оренд у старих будинках можна перевірити оренду в арбітражній службі з житлових питань (Schlichtungsstelle, MA 50).
- Якщо в тебе завелика оренда сама по собі, наприклад у старому будинку, кроки перевірки описано в окремому пораднику.
- Чи відповідає твоя оренда ринку загалом, покаже перевірка оренди (Miet-Check).